Problem: Jak opodatkować VAT sprzedaż mieszkań przez dewelopera w dwóch przypadkach: (1) lokal w stanie deweloperskim (bez pełnego wykończenia), oraz (2) lokal wykończony “pod klucz” wraz z wyposażeniem (obejmującym zarówno trwałą zabudowę – np. kuchnia, szafy – jak i ruchome meble i sprzęt). Poniżej przedstawiono obowiązujące stawki VAT, argumentację organów podatkowych oraz różnice zależne od zakresu wyposażenia i charakteru transakcji.

Sprzedaż mieszkania w stanie deweloperskim (bez wykończenia)

Sprzedaż nowo wybudowanego lokalu mieszkalnego przez dewelopera, w standardzie deweloperskim (tj. lokal nadający się do wykończenia, bez kompletnego wyposażenia), korzysta z obniżonej stawki VAT 8% – o ile spełnia kryteria tzw. budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, 8% stawka obejmuje dostawę budynków i lokali mieszkalnych sklasyfikowanych w PKOB dział 11 (budownictwo mieszkaniowe), z zastrzeżeniem limitów powierzchni użytkowej: do 150 m² dla lokalu mieszkalnego (oraz do 300 m² dla domu jednorodzinnego). Jeśli powierzchnia lokalu przekracza 150 m², nadwyżka podlega podstawowej stawce 23% VAT.

Argumentacja organów: Dla zastosowania 8% VAT kluczowe jest przeznaczenie i klasyfikacja budynku jako mieszkalnego, a nie jego stan wykończenia. Sprzedaż „gołego” lokalu mieszkalnego przez dewelopera na rynku pierwotnym zazwyczaj kwalifikuje się do stawki 8% VAT.

Podsumowanie (stan deweloperski): Sprzedaż samego lokalu mieszkalnego przez dewelopera – bez dodatkowych elementów wyposażenia – jest traktowana jako dostawa towaru (nieruchomości) i co do zasady opodatkowana 8% VAT. Deweloper wystawia fakturę z 8% VAT (ewentualnie z rozbiciem na 8%/23%, jeśli metraż przekracza limit). Brak tu elementów wyposażenia odrębnych od nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania wykończonego „pod klucz” (z wyposażeniem)

W przypadku sprzedaży lokalu w standardzie „pod klucz”, deweloper przekazuje nabywcy w pełni wykończone mieszkanie, łącznie z zamontowanymi elementami wykończenia oraz umeblowaniem i sprzętem gotowym do użytku. W takim przypadku VAT rozdziela się według kategorii:

• Elementy trwale związane z lokalem (części składowe nieruchomości) – opodatkowane tą samą stawką co dostawa lokalu, czyli co do zasady 8% (lub zwolnienie, jeśli sam lokal zwolniony).
• Elementy wyposażenia ruchomego (niezwiązane trwale z budynkiem) – traktowane jako odrębna dostawa towarów, podlegająca 23% VAT.

1. Trwała zabudowa i wykończenie – stawka 8% VAT

Do tej kategorii zalicza się wszystkie prace wykończeniowe i elementy zabudowy trwale związane z lokalem, np.:

• Roboty wykończeniowe – wylewki, podłogi, tynki, malowanie, montaż drzwi i instalacji.
• “Biały montaż” – armatura łazienkowa i sanitarna.
• Trwała zabudowa meblowa – szafy wnękowe, zabudowa kuchni wraz ze sprzętem AGD do zabudowy.

Takie elementy stają się częścią składową nieruchomości i podlegają tej samej stawce VAT co lokal (8%).

2. Wyposażenie ruchome – stawka 23% VAT

Wyposażenie ruchome, które nie jest trwale przytwierdzone do konstrukcji lokalu, zachowuje swój byt odrębny i podlega opodatkowaniu 23% VAT. Dotyczy to mebli wolnostojących, sprzętu RTV/AGD niezabudowanego czy dekoracji. Nawet jeśli sprzedawane razem z mieszkaniem, traktowane są jako odrębny towar.

Konsekwencje praktyczne: Deweloper sprzedający lokal z pełnym wyposażeniem powinien rozdzielić transakcje na fakturze – odrębnie wartość lokalu z wykończeniem stałym (8% VAT) i wartość ruchomego wyposażenia (23% VAT).

3. Uwagi dodatkowe – typ transakcji (dostawa vs usługa)

Jeżeli sprzedaż następuje poprzez cesję praw z umowy deweloperskiej, traktuje się to jako odpłatne świadczenie usługi, które podlega 23% VAT, niezależnie od statusu samego lokalu.

Podsumowanie (lokal “pod klucz”): Sprzedaż wykończonego i wyposażonego mieszkania wymaga rozróżnienia: trwałe elementy wykończenia podlegają 8% VAT, natomiast ruchome wyposażenie – 23% VAT. Organy podatkowe wymagają wykazania na fakturze oddzielnych pozycji z odpowiednią stawką dla każdej kategorii.

Źródła: Interpretacje indywidualne KIS, artykuły poradnikowe, wyrok NSA – uchwała 7 sędziów z 24.06.2024 w sprawie cesji umów deweloperskich. Interpretacje i orzeczenia jednoznacznie wskazują na konieczność rozdzielenia stawek VAT przy sprzedaży mieszkań „pod klucz”.