Odpłatne zbycie nieruchomości (dom, mieszkanie, działka) nabytej przed upływem 5 lat (licząc od końca

roku nabycia) podlega podatkowi PIT 19 % (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT) . Wyjątkiem jest tzw.

ulga mieszkaniowa – zwolnienie z PIT, jeśli uzyskane środki ze sprzedaży zostaną w całości (lub w

części) wydatkowane na cele mieszkaniowe w ciągu 3 lat. Warunkiem skorzystania z ulgi jest

przeznaczenie przychodu na własne potrzeby mieszkaniowe najpóźniej do końca trzeciego roku licząc

od końca roku sprzedaży . Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że przychód musi pochodzić ze

sprzedaży, a następnie zostać wydatkowany na cele mieszkaniowe, nie odwrotnie (wpłata przed

sprzedażą nie uprawnia do ulgi).

Wydatki kwalifikowane: Ulga obejmuje m.in. wydatki na:

- nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego (własność lub spółdzielcze lokatorskie/przenoszące

prawo własności), łącznie z zakupem działki budowlanej lub udziału w takiej działce oraz prawem

wieczystego użytkowania gruntu ;

- budowę, rozbudowę, przebudowę lub remont własnego domu lub mieszkania oraz adaptację na

cele mieszkalne własnych budynków niemieszkalnych ;

- spłatę kredytu mieszkaniowego i odsetek, zaciągniętego na powyższe cele (powyżej pkt 2 ust. 25 PIT).

Wydatki te muszą być faktycznie poniesione w ramach własnego przedsięwzięcia mieszkaniowego –

np. budowy domu lub zakupu lokalu, w którym podatnik zamieszka . Jeżeli jedynie część

przychodu ze sprzedaży została wydatkowana na cele mieszkaniowe, ulgę proporcjonalnie ogranicza

się, a pozostały dochód podlega opodatkowaniu. Jeśli warunki ulgi nie zostaną spełnione (lub środki nie

zostaną wydatkowane w terminie), trzeba skorygować zeznanie PIT-39 i zapłacić podatek z odsetkami

(liczonymi od pierwotnego terminu płatności) .

Inna nieruchomość i darowizna: Posiadanie innej nieruchomości przez małżeństwo nie wyklucza

możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o ile przychód ze sprzedaży starej nieruchomości zostanie

wydatkowany zgodnie z wymogami ulgi (np. na remont już posiadanego domu – co także kwalifikuje się

do ulgi ). Jeśli chcą pozbyć się obecnego mieszkania/kraju przez darowiznę, obowiązuje ustawa o

podatku od spadków i darowizn. Darowizny między małżonkami są zwolnione pod warunkiem

zgłoszenia do urzędu skarbowego (tzw. grupa 0), a darowizny dla najbliższej rodziny (dzieci, rodzice,

rodzeństwo itd. – grupa I) są zwolnione do 36 120 zł (próg podatkowy) pod warunkiem zgłoszenia w

ciągu 6 miesięcy. Przekroczenie tej kwoty lub obdarowanie dalszej rodziny wiąże się z podatkiem od

darowizn (3–20%) – co jednak nie wpływa na rozliczenie ulgi mieszkaniowej.

Budowa i sprzedaż domów – PIT, VAT i CIT

Małżeństwo zakupiło działki, na których spółka należąca do nich buduje domy (w ramach “społecznego

programu mieszkaniowego” do 300 m2). Istotne jest, kto sprzedaje domy (osoby fizyczne czy spółka)

oraz jak rozliczać VAT.

• Sprzedaż przez spółkę (CIT): Spółka (podatnik CIT) zapłaci podatek 9 % od dochodu (tzw.

preferencyjna stawka dla małych podatników do limitu przychodów ≈ 8,5 mln zł) . Spółka

może odliczać VAT z zakupów budowlanych (8%), co obniża koszty. Przy sprzedaży domów z

pierwszym zasiedleniem – co w praktyce oznacza nowe domy – zbycie to co do zasady podlega

VAT (nie korzysta z ogólnego zwolnienia Art. 43 VAT, bo to pierwsze oddanie do użytkowania). W

ramach SPM spółka ma prawo (art. 41 ust. 2 lit. a ustawy o VAT) zastosować obniżoną stawkę 8 %

VAT zamiast 23 % przy dostawie gotowych domów mieszkalnych do 300 m2 . (Jeśli spółka nie

zrezygnuje ze zwolnienia VAT, to przy pierwszym zasiedleniu sprzedaż byłaby zwolniona, ale

spółki zwykle rezygnują, by nie utracić prawa do odliczenia VAT z budowy). Zatem najpewniej przy

sprzedaży spółka wystawi faktury z VAT 8 %.

• Sprzedaż przez osoby fizyczne (PIT): Gdyby domy sprzedały osoby fizyczne (np. sama rodzina,

właściciele działek), to przychód podlegałby PIT 19 % (jak w części 1 – jeśli sprzedaż w ciągu 5 lat

od nabycia działki). Jednocześnie sprzedaż przez osoby fizyczne generalnie jest zwolniona z VAT

(podatnicy nieprowadzący działalności nie rozliczają VAT). W praktyce, jeśli ktoś buduje na własny

rachunek i sprzedaje, fiskus może uznać to za działalność gospodarczą wymagającą VAT. Jednak

w tym scenariuszu domy buduje spółka (z VAT 8% od usług budowlanych), a osoby fizyczne nie

poniosą VAT przy sprzedaży własnej nieruchomości.

Schemat optymalny: Z podatkowego punktu widzenia korzystniej jest, by to spółka prowadziła

sprzedaż domów. Spółka zapłaci niższy podatek od zysku (CIT 9 %) i może odliczyć VAT z zakupów

budowy. Wystawi faktury ze stawką 8 % VAT na rzecz kupujących (osób fizycznych). Gdyby domy

sprzedawały same osoby fizyczne, każda sprzedaż podlegałaby PIT 19 % (po odliczeniu kosztów

własnych) i wiązałaby się z ewentualnymi problemami VAT, bo domy mogłyby być uznane za towar

handlowy (co oznaczałoby konieczność rejestracji do VAT i doliczenia VAT – ale w praktyce przy

pierwszym zasiedleniu i tak miałaby zastosowanie 8% czy 23% przez spółkę). Sprzedaż przez spółkę

upraszcza więc rozliczenia podatkowe.

Jeśli spółka kupi od osób fizycznych dom bez VAT (czyli uzyska akt notarialny bez podatku VAT), to przy

późniejszej odsprzedaży spółce najpewniej będzie przysługiwać prawo do opodatkowania transakcji VAT.

Wówczas spółka i tak wystawi fakturę VAT dla kolejnego nabywcy. Przy programie mieszkaniowym (dom

≤300 m2) będzie to VAT 8 % .

Rekomendacje struktury i terminy

• Struktura właścicielska: Najkorzystniej pozostawić cały proces (zakup gruntów, budowa i

sprzedaż domów) w ramach spółki kapitałowej korzystającej ze stawki 9 % CIT . W takim

wypadku spółka oficjalnie kupuje grunty, buduje z odliczeniem VAT (8%) i sprzedaje domy z VAT

8%. Spółka będzie płacić niższy podatek i uniknie PIT od osób fizycznych.

Ulga mieszkaniowa: Małżeństwo, jeśli sprzedaje własne nieruchomości (np. domy, które

posiadali wcześniej), może skorzystać z ulgi mieszkaniowej (zakup kolejnej nieruchomości lub

remont) – środki muszą zostać wydatkowane w ciągu 3 lat . Wydatki obejmują nawet

wyposażenie (np. zakup sprzętu AGD wg wykładni organów).

• Obecność innych nieruchomości: Posiadanie dodatkowego mieszkania lub domu nie wyklucza

skorzystania z ulgi. Jeśli jednak małżonkowie chcą „oczyścić” majątek (np. przekazać

nieruchomość rodzinie), muszą liczyć się z podatkiem od darowizn/grupą podatkową zgodnie z

ustawą o spadkach i darowiznach.

• Terminy: Jeżeli planowane są inwestycje w kolejną nieruchomość, należy wydatkować środki w

terminie 3 lat od sprzedaży (np. jeżeli akt sprzedaży był w 2025 r., to inwestycje można poczynić

do końca 2028 r.). Jeśli w ciągu tego czasu środki nie zostaną wykorzystane, podatnik musi złożyć

korektę PIT i zapłacić podatek z odsetkami.

• Podatki lokalne i inne: Przy sprzedaży nieruchomości może też wystąpić PCC (2% podatek od

czynności cywilnoprawnych), jeśli strony nie są podatnikami VAT lub jeśli umowa nie ma VAT.

Należy to uwzględnić w kalkulacjach.

Podstawa prawna: Ustawa o PIT (art. 10 ust. 1 pkt 8; art. 21 ust. 1 pkt 131 i ust. 25) , ustawa o CIT

(art. 19 z 9% stawką) , ustawa o VAT (art. 41 ust. 2 i art. 43 ust. 1 pkt 10 – zwolnienie z VAT dla

budownictwa mieszkaniowego oraz obniżona stawka 8%) oraz odpowiednie interpretacje Ministra

Finansów i orzecznictwo NSA.

Źródła: Ustawa o PIT , ustawa o CIT , interpretacja ogólna MF dot. ulgi mieszkaniowej .

Spis źródeł powyżej.

Interpretacja ogólna doprecyzowująca katalog wydatków na cele mieszkaniowe - Ministerstwo

Finansów - Portal Gov.pl

https://www.gov.pl/web/finanse/interpretacja-ogolna-doprecyzowujaca-katalog-wydatkow-na-cele-mieszkaniowe

Akt prawny

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU19910800350/U/D19910350Lj.pdf

Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych - pod. dochod. od os.

https://lexlege.pl/ustawa-z-dnia-15-lutego-1992-r-o-podatku-dochodowym-od-osob-prawnych/

Sprzedaż nieruchomości na gruncie VAT - jak opodatkować?

https://poradnikprzedsiebiorcy.pl/-sprzedaz-nieruchomosci-na-gruncie-vat