Podsumowanie problemu: Osoba fizyczna posiada 12 lokali usługowych i chce wynająć je jednej spółce na podstawie jednej umowy najmu. Spółka ta jest powiązana osobowo z właścicielem lokali i to spółka będzie zarządzać lokalami (np. podnajmować je klientom końcowym lub świadczyć w nich usługi) oraz fakturować tych klientów. Pojawiają się wątpliwości, czy taka skala i sposób wynajmu oznacza, że właściciel lokali musi zarejestrować działalność gospodarczą (JDG), czy może nadal traktować wynajem jako najem prywatny (zarząd majątkiem prywatnym). Poniżej analizujemy przepisy i interpretacje podatkowe pod kątem: (1) dopuszczalności wynajmu 12 lokali bez JDG, (2) wpływu liczby lokali, charakteru umowy, stałości dochodu i powiązań ze spółką na kwalifikację wynajmu, oraz (3) oficjalnych interpretacji i orzeczeń definiujących granicę między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą (stan prawny na 2026 r., z uwzględnieniem zmian).

Najem prywatny vs. działalność gospodarcza – kryteria prawne

Definicja działalności gospodarczej: Zgodnie z art. 3 Prawa przedsiębiorców oraz ustaw podatkowych, za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową, wykonywaną we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły. Innymi słowy, aby uznać określoną aktywność za działalność gospodarczą, muszą łącznie wystąpić trzy cechy: cel zarobkowy, ciągłość (powtarzalność) oraz zorganizowany charakter tej aktywności.

W kontekście najmu nieruchomości przepisy podatkowe wyróżniają dwa możliwe źródła przychodu:

• najem prywatny (przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy itp. – art. 10 ust.1 pkt 6 ustawy o PIT), oraz
• pozarolniczą działalność gospodarczą (art. 10 ust.1 pkt 3 ustawy o PIT).

Co istotne, to podatnik decyduje, czy dany składnik majątku włączyć do działalności gospodarczej, czy pozostawić w majątku prywatnym i wynajmować go jako osoba prywatna. Jeśli osoba fizyczna nie wprowadziła danego lokalu do ewidencji środków trwałych firmy (majątku firmowego), to przychody z jego wynajmu są traktowane jako przychody z najmu prywatnego, niezależnie od rozmiarów najmu. Tę zasadę potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). NSA stwierdził, że przychody z wynajmu składników majątkowych zalicza się do źródła “najem” bez ograniczeń, o ile dany składnik majątku nie został przez właściciela przypisany do działalności gospodarczej. Uchwała ta położyła kres wcześniejszym sporom – od 2021 r. organy skarbowe stosują podejście, iż zarząd własnym majątkiem (np. wynajmowanie swojego lokalu) co do zasady nie stanowi działalności gospodarczej, o ile podatnik sam nie postanowi inaczej.

Brak sztywnego progu liczby lokali lub kwoty: Żadne przepisy nie określają konkretnych limitów (np. liczby posiadanych lokali czy wysokości przychodu), powyżej których wynajem automatycznie staje się działalnością gospodarczą. Ustawy podatkowe nie zawierają „górnego pułapu” przychodów ani liczby nieruchomości dla najmu prywatnego. Dlatego sam fakt posiadania i wynajmowania nawet kilkunastu lokali nie rodzi z automatu obowiązku rejestracji firmy, jeśli tylko wynajem odbywa się w ramach zwykłego gospodarowania prywatnym majątkiem. Jak podkreślił Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS), liczba wynajmowanych nieruchomości nie przesądza o kwalifikacji najmu jako działalności gospodarczej – decydujące jest spełnienie (lub nie) wyżej wymienionych przesłanek ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru.

Czy wynajem 12 lokali jednej spółce można uznać za najem prywatny?

Liczba lokali – 12 usługowych: W świetle powyższych zasad wynajem 12 lokali usługowych jako osoba prywatna jest co do zasady dopuszczalny, o ile sposób tej aktywności nie wykracza poza ramy zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sama liczba 12 nie jest kryterium prawnym – podatnik może posiadać nawet większy portfel nieruchomości i wciąż rozliczać najem prywatnie. Dyrektor KIS w interpretacji z 15 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR) wyraźnie zaznaczył, że ilość wynajmowanych nieruchomości nie implikuje automatycznie obowiązku założenia działalności. Kluczowe jest to, czy wynajem ma charakter ciągły i zorganizowany w stopniu wykraczającym poza zwykłe czynności właścicielskie.

Charakter umowy (jedna umowa ze spółką): W opisanym przypadku wszystkie 12 lokali mają zostać wynajęte jednemu najemcy (spółce) na podstawie jednej umowy. Taki model – długoterminowy najem całości portfela lokali jednemu podmiotowi – paradoksalnie bardziej przypomina pasywne zarządzanie majątkiem niż złożoną działalność operacyjną. Właściciel nieruchomości w praktyce będzie otrzymywać czynsz od spółki na podstawie jednej umowy, nie zajmując się bezpośrednio obsługą wielu najemców. To oznacza brak typowych przejawów zorganizowanej aktywności, takich jak: prowadzenie intensywnych działań marketingowych, ciągłe poszukiwanie i obsługa wielu klientów, świadczenie dodatkowych usług najemcom, zatrudnianie personelu do zarządzania itd. Skoro właściciel deleguje czynności zarządcze na spółkę, jego własna rola ogranicza się do pobierania czynszu i ewentualnego dbania o stan techniczny nieruchomości – czyli do zwykłych obowiązków wynajmującego. Taka pasywna forma najmu co do zasady mieści się w ramach najmu prywatnego, ponieważ nie wykazuje szczególnego stopnia zorganizowania po stronie właściciela.

W interpretacjach podatkowych podkreśla się, że czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem nie stanowią działalności gospodarczej – dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy właściciel wynajmuje swoje nieruchomości w sposób typowy, zachowując normalne reguły gospodarowania tym majątkiem. Działania takie jak utrzymanie lokali, zawarcie umowy najmu czy pobieranie czynszu są naturalnym elementem korzystania z prywatnej własności i fiskus nie powinien ich automatycznie utożsamiać z działalnością gospodarczą. W cytowanej interpretacji KIS z września 2023 r. organ stwierdził wprost, że działań z zachowaniem normalnych reguł gospodarności nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą.

Ciągłość i stały dochód: Oczywiście, najem 12 lokali przyniesie zapewne stałe, powtarzalne dochody w comiesięcznych odstępach – a więc spełniony będzie element ciągłości zarobkowania. Jednak ciągłość i zarobkowość są cechami każdego najmu (również np. wynajęcia jednego mieszkania na kilka lat), co nie czyni go automatycznie działalnością gospodarczą. Gdyby przyjąć, że sam fakt ciągłości i zysku przesądza o działalności, to każdy wynajem musiałby być firmą, czemu przeczą zarówno przepisy, jak i jednolite już orzecznictwo. Kluczowe jest zatem, czy oprócz ciągłości i zarobkowości pojawia się element zorganizowania przekraczający ramy zwykłego najmu. W analizowanym scenariuszu trudno mówić o wysokim stopniu zorganizowania po stronie osoby fizycznej – wynajmujący nie prowadzi biura obsługi najmu, nie ma wielu różnych klientów, nie świadczy kompleksowych usług, a jedynie zawarł jedną umowę najmu. Taki stan faktyczny raczej nie wyczerpuje znamion “zorganizowanej” działalności w rozumieniu ustawy.

Podsumowanie punktu: Wynajem 12 lokali jednej spółce może być rozliczany jako najem prywatny (bez rejestracji JDG) pod warunkiem, że właściciel traktuje te nieruchomości jako część swojego majątku prywatnego i nie prowadzi wobec nich zinstytucjonalizowanej działalności handlowo-usługowej. Ani liczba lokali, ani fakt uzyskiwania stałego dochodu sam w sobie nie przesądzają o konieczności rejestracji firmy. Istotne jest utrzymanie charakteru pasywnej inwestycji – co w praktyce w tym przypadku następuje dzięki scedowaniu czynności operacyjnych na spółkę.

Powiązanie osobowe ze spółką – czy wpływa na ocenę?

W opisanej sytuacji spółka-najemca jest powiązana osobowo z osobą fizyczną (można domniemywać, że właściciel lokali jest np. udziałowcem lub członkiem rodziny udziałowców tej spółki). Pojawia się pytanie, czy taki związek może skłonić fiskusa do uznania, że w gruncie rzeczy właściciel prowadzi działalność gospodarczą “tylnymi drzwiami” lub że jest to sztuczna konstrukcja.

Z punktu widzenia definicji działalności gospodarczej, powiązania kapitałowe czy osobowe między wynajmującym a najemcą nie stanowią kryterium. Liczy się charakter czynności wynajmu, a ten – jak wyżej – sprowadza się do udostępnienia własnych składników majątku za wynagrodzeniem, co samo w sobie jest dopuszczalne jako najem prywatny. Innymi słowy, jeżeli osoba fizyczna formalnie wynajmuje lokale spółce na warunkach rynkowych, to dla niej jest to wciąż czynność cywilnoprawna zarządzania prywatnym majątkiem, nawet jeżeli wynajmującym i najemcą są podmioty powiązane. Organy podatkowe akceptują takie sytuacje – np. w kontekście podatku CIT potwierdzono, że wynajem nieruchomości przez wspólnika własnej spółce może być traktowany normalnie, a nie jako obejście prawa. W październiku 2024 r. Dyrektor KIS uznał w interpretacji, że najem nieruchomości od podmiotów powiązanych ze spółką nie stanowi tzw. ukrytego zysku (w ramach estońskiego CIT). Innymi słowy, samo powiązanie osobowe nie czyni takiej umowy podejrzaną – pod warunkiem, że odbywa się ona na zasadach rynkowych.

Uwaga na estoński CIT (jeśli dotyczy): Wspomniany problem ukrytych zysków dotyczy spółek korzystających z ryczałtu od dochodów spółek (tzw. estoński CIT). Gdy spółka opłacająca estoński CIT wypłaca świadczenia na rzecz wspólnika (np. płaci mu czynsz za najem jego nieruchomości), organy czasem badają, czy nie jest to ukryta dystrybucja zysku. Jak wyżej wskazano, istnieją już korzystne interpretacje i orzeczenia stwierdzające, że jeśli najem odbywa się na normalnych warunkach i nieruchomość jest faktycznie potrzebna w działalności spółki, to czynsz dla wspólnika nie jest traktowany jako ukryty zysk podlegający opodatkowaniu. W kontekście pytania warto mieć świadomość tej kwestii, choć nie wpływa ona na obowiązek rejestracji działalności po stronie osoby fizycznej – dotyczy jedynie rozliczeń CIT spółki.

Podsumowanie: Powiązanie osobiste właściciela lokali z najemcą-spółką nie oznacza automatycznie, że właściciel musi założyć firmę. Dopóki relacja wynajmu jest realna (lokale faktycznie służą działalności spółki, czynsz jest płacony), urząd skarbowy powinien traktować ją tak samo, jak wynajem nieruchomości osobie trzeciej. Oczywiście, należy dochować rynkowych warunków – zaniżony lub zawyżony czynsz w transakcji powiązanej może rodzić ryzyko doszacowania przychodu lub innych konsekwencji podatkowych, ale to odrębna kwestia (rozliczenia cen transferowych itp.). Kluczowe jest, że z perspektywy ustawy o PIT osoba fizyczna nadal uzyskuje przychód z najmu prywatnego, a nie z działalności gospodarczej, o ile lokale nie są składnikami majątku jej firmy i wynajem nie przybiera formy zorganizowanego przedsiębiorstwa. W praktyce wiele osób korzysta z podobnego modelu (udostępnianie prywatnych nieruchomości spółce powiązanej) właśnie po to, by zachować status najmu prywatnego – jest to zgodne z prawem, pod warunkiem właściwego udokumentowania transakcji.

Interpretacje i orzeczenia – kiedy najem staje się działalnością?

Aktualna linia interpretacyjna (2023–2025): Po przełomowej uchwale NSA z 2021 r. organy skarbowe konsekwentnie potwierdzają w interpretacjach indywidualnych, że najem prywatny nie traci tego statusu wyłącznie z powodu dużej skali lub ciągłości. Poniżej kilka przykładów oficjalnych stanowisk fiskusa i sądów, które rzucają światło na granicę między najmem a działalnością:

• Interpretacja KIS z 15.09.2023 r. (0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR) – Wnioskodawczyni posiadała dwa mieszkania na wynajem długoterminowy i planowała dodatkowo kupione trzecie mieszkanie wynajmować w krótkich terminach poprzez operatora (firmę zarządzającą najmem dla turystów). Dyrektor KIS uznał, że nadal może ona rozliczać całość jako najem prywatny. W interpretacji podkreślono, że liczba wynajmowanych lokali nie jest decydująca, a najem można kwalifikować jako prywatny, jeśli mieści się on w ramach zwykłego gospodarowania własnym majątkiem. Organ powołał się expressis verbis na uchwałę NSA z 2021 r., wskazując że to podatnik decyduje, czy „powiązać” daną nieruchomość z działalnością gospodarczą, czy też nie. Ta interpretacja potwierdza, że nawet element najmu krótkoterminowego (który dawniej fiskus uznawał za przesłankę działalności) nie przesądza o konieczności rejestracji firmy, zwłaszcza gdy właściciel korzysta z usług pośrednika/operatora i sam nie prowadzi hotelowej obsługi gości.
• Interpretacje KIS z 2023–2024 dotyczące najmu krótkoterminowego: W wielu indywidualnych interpretacjach z ostatnich lat skarbówka zgodziła się, że wynajem na doby czy tygodnie również może być rozliczany w ramach najmu prywatnego. Przykładowo: interpretacja z sierpnia 2023 r. (sygn. 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP) – współwłaścicielka mieszkania planowała samodzielnie sprzątać i wynajmować je turystom przez Airbnb/Booking; KIS potwierdził, że może to robić prywatnie na ryczałcie, powołując się na zasadę swobody wyboru źródła przychodu wg uchwały NSA. Podobnie we wrześniu 2023 r. (sygn. 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ) – wynajem sezonowy apartamentu nad morzem bez dodatkowych usług – uznano za najem prywatny. Nawet gdy podatnik sam wykonuje pewne czynności (np. przygotowanie lokalu, ogłoszenia internetowe), organy przyznają, że można to rozliczać prywatnie, jeśli podatnik tak postanowi. Te interpretacje pokazują diametralną zmianę podejścia fiskusa – wcześniej krótkoterminowy najem turystyczny zwykle kwalifikowano jako działalność, obecnie dopuszcza się elastyczność wyboru formy opodatkowania także w takim przypadku.
• Interpretacja KIS z 12.04.2024 r. (0114-KDIP3-2.4011.170.2024.2.MT) – Przedsiębiorczyni prowadząca JDG (opodatkowaną liniowo) miała w firmie 3 lokale użytkowe. Postanowiła wycofać te lokale z działalności gospodarczej do majątku prywatnego i następnie wynajmować je prywatnie. Dyrektor KIS zgodził się, że po formalnym przekazaniu nieruchomości do majątku osobistego, przychody z ich wynajmu można kwalifikować jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem. Organ przypomniał tylko o obowiązujących stawkach ryczałtu (8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty). Ta interpretacja potwierdza, że nawet jeśli wcześniej lokale funkcjonowały w ramach firmy, możliwe jest „przejście” na model najmu prywatnego – co ponownie akcentuje nadrzędną zasadę, że to podatnik decyduje o statusie wynajmu, poprzez przypisanie (lub nie) nieruchomości do działalności gospodarczej.
• Uchwała NSA z 24.05.2021 r. (II FPS 1/21) – Najważniejsze orzeczenie w tym obszarze. NSA w składzie 7 sędziów rozstrzygnął, że przychody z najmu nieruchomości należących do majątku prywatnego należy zaliczać do odrębnego źródła “najem” i nie ma podstaw, by automatycznie uznawać je za przychody z działalności gospodarczej. Decydujący jest fakt, czy dany składnik majątku został wprowadzony do firmy, czy nie. NSA podkreślił też, że zmiana kwalifikacji źródła przychodu leży w gestii podatnika – podatnik ma prawo zachować składniki swojego mienia w majątku prywatnym i oddać je w najem lub przeciwnie, włączyć je do firmy. Uchwała ta jest wiążąca dla organów i sądów; po niej linia orzecznicza stała się jednolita na korzyść podatników. W ślad za NSA poszły liczne wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych, np. WSA w Gdańsku w wyroku z 11 lipca 2023 r. stwierdził, że wynajmowanie wielu nieruchomości przez osoby fizyczne to częsta praktyka inwestycyjna i nie przesądza sama przez się o firmowym charakterze (sygn. I SA/Gd 176/23 – przytoczony w analizie DSK).

Kiedy zatem najem wymaga rejestracji działalności? Na podstawie powyższych źródeł można wskazać, że obowiązek założenia firmy powstałby dopiero, gdyby faktyczny sposób wykonywania najmu spełniał wszystkie cechy działalności gospodarczej – zwłaszcza element zorganizowania i profesjonalizacji usług – i nie dał się obronić jako zwykłe zarządzanie prywatnym majątkiem. Przykładowo, gdyby osoba fizyczna:

• prowadziła na szeroką skalę krótkoterminowy wynajem z pełną obsługą hotelową, sprzątaniem, recepcją itp. we własnym zakresie (czyli zasadniczo prowadziła “pokoje gościnne” lub aparthotel),
• albo gdyby np. podnajmowała cudze nieruchomości (czyli wynajmowała od innych i dalej odsprzedawała najem – to już przypomina handel/usługę, nie wynajem własnego majątku),
• bądź też świadczyła dodatkowe usługi serwisowe wykraczające poza udostępnienie lokalu (np. catering, organizacja konferencji w wynajmowanych salach itp.)

to organ mógłby uznać, że działalność przybrała formę zorganizowanej działalności usługowej. W takich sytuacjach fiskus prawdopodobnie dowodziłby, że podatnik de facto prowadzi przedsiębiorstwo i powinien mieć zarejestrowaną działalność. Na przykład w starszych interpretacjach (sprzed 2021 r.) najem krótkoterminowy z obsługą często był kwalifikowany jako działalność hotelarska. Jednak obecnie, jak wspomniano, nawet krótkoterminowy najem może być prywatny – granicą będzie raczej moment, gdy wynajem staje się tylko dodatkiem do szerszej usługi (np. gdy oprócz lokalu świadczymy kompleksową usługę turystyczną, szkoleniową, medyczną etc.).

W kontekście pytania – wynajem 12 lokali jednej spółce – nie widać cech nietypowych, które wykraczałyby poza ramy zwykłego udostępnienia nieruchomości. Wręcz przeciwnie, model ten (długoterminowy leasing nieruchomości inwestycyjnych spółce celowej) jest często stosowany i akceptowany prawnie. Dopóki właściciel nie angażuje się w dodatkową działalność usługową, nie ma podstaw, by żądać od niego rejestracji JDG.

Zmiany w przepisach podatkowych do 2026 r.

Warto wspomnieć o zmianach, jakie zaszły w opodatkowaniu najmu w ostatnich latach, choć dotyczą one głównie formy rozliczeń, a nie samej kwalifikacji działalności:

• Polski Ład 2022–2023 – ryczałt obowiązkowy dla najmu prywatnego: Od 1 stycznia 2023 r. osoby fizyczne osiągające przychody z najmu prywatnego mogą je opodatkować tylko ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Zlikwidowano wcześniejszą możliwość rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych (skala PIT) i dokonywania odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości mieszkalnych. W efekcie status najmu prywatnego wiąże się z ryczałtową stawką 8,5% (do 100 tys. zł rocznego przychodu) i 12,5% od nadwyżki. Działalność gospodarcza daje natomiast możliwość wyboru opodatkowania na zasadach ogólnych lub liniowo 19%, a także amortyzowania lokali użytkowych jako koszt (w przypadku lokali mieszkalnych amortyzacja jest obecnie wyłączona również w działalności). Z punktu widzenia pytającego oznacza to, że jeśli pozostanie przy najmie prywatnym, będzie opodatkowany ryczałtem od czynszu otrzymywanego od spółki. Gdyby zarejestrował JDG i włączył te lokale do firmy, mógłby co prawda rozliczać koszty (np. amortyzację lokali usługowych, odsetki od ewentualnych kredytów, wydatki na utrzymanie), ale musiałby płacić co miesiąc składki ZUS i rozliczać się wedle wybranej formy (ryczałt firmowy, skala lub liniówka). Wiele osób właśnie dla uniknięcia ZUS i prostej 8,5% stawki pozostaje przy najmie prywatnym – co jest zgodne z prawem, o ile nie prowadzą faktycznie zorganizowanej działalności.
• VAT przy wynajmie lokali usługowych: Niezależnie od PIT, pamiętajmy, że na gruncie VAT najem nieruchomości jest uznawany za działalność gospodarczą (definicja VAT obejmuje każdą ciągłą działalność zarobkową, w tym wynajem). To oznacza, że jeśli osoba fizyczna wynajmująca lokale przekroczy 200 tys. zł rocznie przychodu z czynszów, powinna zarejestrować się jako podatnik VAT (chyba że korzysta ze zwolnień szczególnych). W przypadku lokali mieszkalnych najem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT, ale lokale użytkowe nie korzystają z tego zwolnienia. Można ewentualnie korzystać ze zwolnienia podmiotowego (limit 200 tys. zł). Przy 12 lokalach usługowych istnieje duże prawdopodobieństwo, że czynsze łącznie przekroczą ten próg, więc wynajmujący może mieć obowiązek rejestracji VAT UE i wystawiania faktur VAT spółce (chyba że spółka sama odprowadza VAT jako pośrednik – do ustalenia). Istotne jest jednak, że status podatnika VAT nie przesądza o posiadaniu działalności gospodarczej w rozumieniu CEIDG/PIT. Osoba fizyczna może być czynnym podatnikiem VAT z tytułu wynajmu, a jednocześnie formalnie nie mieć zarejestrowanej firmy – jest to dość częsta sytuacja u osób wynajmujących lokale użytkowe prywatnie. VAT traktuje taką osobę jak “prowadzącą działalność” na potrzeby tego podatku, ale w sensie prawa gospodarczego nadal nie musi ona mieć zarejestrowanej JDG.

Wnioski

1. Wynajem 12 lokali usługowych jako osoba prywatna jest co do zasady prawnie dopuszczalny. Obowiązujące przepisy nie narzucają limitu nieruchomości dla najmu prywatnego, a definicja działalności gospodarczej wymaga czegoś więcej niż tylko posiadania wielu lokali na wynajem. Organy podatkowe w najnowszych interpretacjach potwierdzają, że to podatnik sam decyduje, czy najem realizuje w ramach firmy, czy jako prywatne zarządzanie majątkiem. Kluczowe jest, aby wynajem miał charakter zwykłego gospodarowania własnością – wtedy nie ma obowiązku rejestracji działalności.

2. Liczba lokali, jedna umowa ze spółką, stały dochód i powiązania osobowe – same w sobie nie przesądzają o “działalności gospodarczej”. Żaden z tych czynników indywidualnie (ani nawet łącznie w opisanych okolicznościach) nie stanowi automatycznego “wykrycia” firmy. Dwunastu wynajmowanych lokali to już znaczna skala, ale – jak wskazał KIS – liczba nieruchomości ani wysokość przychodów nie stanowią ustawowego kryterium. Fakt, że wszystkie lokale są wynajęte jednemu podmiotowi na podstawie jednej umowy, wręcz zmniejsza stopień skomplikowania tej aktywności po stronie właściciela. Ciągłość i powtarzalność dochodu są naturalną cechą najmu i byłyby obecne nawet przy jednym lokalu – dlatego dopiero dodatkowy zorganizowany charakter (np. prowadzenie szerokiej obsługi wielu najemców) odróżnia działalność gospodarczą od najmu prywatnego. Powiązanie osobowe właściciela ze spółką może co najwyżej skutkować większą uwagą organów co do rynkowości czynszu, ale nie zmienia kwalifikacji prawnej źródła przychodu. W najnowszych interpretacjach potwierdzono, że sam najem na rzecz podmiotu powiązanego jest akceptowalny i nie traktuje się go jako obejścia prawa.

3. Interpretacje i orzecznictwo potwierdzają możliwość najmu prywatnego w takich sytuacjach. Dla pełnego obrazu warto przytoczyć oficjalne rozstrzygnięcia:

• Dyrektor KIS (interpretacja z 2023 r.) wskazał, że nie ma podstaw, by uznać zwykły wynajem własnych lokali (nawet kilku) za działalność gospodarczą, jeśli nie towarzyszy mu wysoki stopień organizacji biznesowej. Organ stwierdził jednoznacznie, iż liczba wynajmowanych lokali nie przesądza o obowiązku założenia działalności.
• NSA w uchwale II FPS 1/21 uznał, że przychody z wynajmu składników majątku prywatnego zaliczane są do odrębnego źródła najmu bez ograniczeń, dopóki podatnik nie zwiąże tych składników z działalnością gospodarczą. Innymi słowy, nawet duża skala najmu może pozostać prywatna – wszystko zależy od decyzji i sposobu postępowania właściciela.
• KIS w 2024 r. (interpretacja dla przedsiębiorcy wycofującego lokale z firmy) potwierdził prawo do zmiany formy opodatkowania na najem prywatny i opodatkowania przychodów ryczałtem 8,5/12,5%. To dowód, że fiskus respektuje wybór podatnika co do kwalifikacji najmu.
• W zakresie relacji ze spółką: interpretacje z końca 2024 r. stwierdzają, że najem nieruchomości przez wspólnika własnej spółce nie jest sam w sobie działalnością ani “ukrytym zyskiem”, o ile odbywa się zgodnie z zasadami rynkowymi i jest uzasadniony gospodarczo. Sądy (WSA) również wskazują, że wynajmowanie majątku wspólników przez spółki jest normalną praktyką i nie powinno automatycznie rodzić zarzutu obejścia opodatkowania.

4. Indywidualna ocena przypadku: Mimo powyższych ogólnych wskazówek, należy pamiętać, że każdy stan faktyczny może być oceniany indywidualnie. Organy podatkowe patrzą na całokształt okoliczności. W opisanej sytuacji okoliczności przemawiają na korzyść uznania najmu za prywatny (pasywna forma, brak wielu rozproszonych najemców, normalne zarządzanie własnością). Niemniej warto dopełnić formalności, które wzmocnią stanowisko podatnika: np. zawrzeć umowę najmu w formie pisemnej na warunkach rynkowych, ewentualnie uzyskać interpretację indywidualną KIS we własnej sprawie dla pełnego bezpieczeństwa. Dotychczasowa linia interpretacyjna wskazuje, że KIS powinien potwierdzić brak obowiązku rejestracji działalności w takim układzie – analogicznie do cytowanych interpretacji z 2023 r.

Konkluzja: Przy założeniu, że osoba fizyczna nie prowadzi innych zorganizowanych działań poza samym udostępnieniem swoich lokali spółce, wynajem ten można traktować jako najem prywatny. W świetle aktualnych przepisów i orzecznictwa nie ma wymogu zakładania jednoosobowej działalności gospodarczej tylko z tego powodu, że wynajmuje się 12 lokali, nawet jeśli generuje to stały, znaczący dochód. Granicą jest przekroczenie ram zwykłego zarządu prywatnym majątkiem – w przedstawionym scenariuszu granica ta nie zostaje przekroczona. Podatnik może zatem legalnie unikać rejestrowania działalności, rozliczając przychody z czynszu jako najem prywatny opodatkowany ryczałtem (pamiętając jednocześnie o ewentualnych obowiązkach w VAT). Takie stanowisko znajduje oparcie w interpretacjach KIS i wyrokach sądów, co daje solidne argumenty na wypadek ewentualnej kontroli.

Źródła:

• Ustawa z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców, art. 3 (definicja działalności gospodarczej).
• Ustawa z 26 lipca 1991 r. o PIT, art. 5a pkt 6, art. 10 ust.1 pkt 6, art. 14 ust.2 (definicje działalności i najmu jako odrębnego źródła).
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 15.09.2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR (najem 3 mieszkań, w tym krótkoterminowo – liczba lokali nie przesądza o DG).
• Uchwała NSA z 24.05.2021 r., sygn. II FPS 1/21 (najem prywatny vs DG – decyduje podatnik, a skala najmu nie ma znaczenia przy braku powiązania z działalnością).
• Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 12.04.2024 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.170.2024.2.MT (wycofanie lokali z firmy do majątku prywatnego – możliwość opodatkowania najmu ryczałtem jako prywatnego).
• Interpretacje indywidualne 0115-KDIT3.4011.443.2023.1.DP (31.08.2023) oraz 0115-KDIT1.4011.510.2023.1.PSZ (14.09.2023) – najmy krótkoterminowe możliwe jako prywatne w oparciu o uchwałę NSA.
• Interpretacja Dyrektora KIS z 10.10.2024 r., sygn. 0111-KDIB1-3.4010.405.2024.2.PC – najem nieruchomości od wspólników nie stanowi ukrytego zysku (estoński CIT).
• Artykuły prasowe i eksperckie: m.in. e-pity.pl (aktualność z 06.10.2023) – “Wynajem trzech mieszkań nie musi być działalnością gospodarczą”; PortalFK (19.08.2025) – “Czy wynajmując wiele lokali należy założyć działalność gospodarczą?”; Controlling i Rachunkowość Zarządcza (nr 7-8/2021) – omówienie uchwały NSA; DSK Kancelaria (19.12.2024) – “Czy najem od wspólników stanowi (nie)ukryty zysk w spółce?”