Brak obowiązku zakładania firmy przy wynajmie 3 mieszkań

Polskie organy skarbowe potwierdzają, że sam fakt posiadania i wynajmowania trzech mieszkań nie zmusza właściciela do rejestrowania działalności gospodarczej. Liczba wynajmowanych lokali czy wysokość przychodów nie przesądza o kwalifikacji najmu jako działalności – prawo podatkowe nie wprowadza limitu. Kluczowe jest, że mieszkania stanowią prywatny majątek podatnika, a nie majątek wprowadzony do działalności gospodarczej.

Zgodnie z uchwałą NSA z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21) oraz interpretacjami KIS, podatnik decyduje, czy dany składnik majątku powiązać z działalnością gospodarczą, czy pozostawić w majątku prywatnym i wynajmować prywatnie. Domyślnie przychody z najmu prywatnego zalicza się do odrębnego źródła (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT), a wyjątkiem jest sytuacja, gdy podatnik sam włączy lokale do działalności gospodarczej.

Przykład interpretacji KIS

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 15 września 2023 r. (sygn. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR) zgodził się, że wynajem trzech mieszkań prywatnych nie musi być uznany za działalność gospodarczą. Organ wskazał, że zwykłe korzystanie z własnego mienia przy zachowaniu normalnych reguł gospodarności nie jest działalnością gospodarczą. Ciągłość najmu i cel zarobkowy są naturalnymi cechami wynajmu, ale same w sobie nie przesądzają o „firmowym” charakterze.

Dopóki właściciel nie prowadzi zorganizowanej, profesjonalnej działalności najmu (nie zakłada firmy, nie angażuje pracowników ani dodatkowych usług), najem trzech mieszkań może być traktowany jako najem prywatny.

Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Najem prywatny podlega wyłącznie ryczałtowi ewidencjonowanemu. Od 2023 r. stawki ryczałtu wynoszą:

• 8,5% przychodów do 100 tys. zł rocznie,
• 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł.

Podatnik wynajmujący prywatnie 3 mieszkania odprowadza miesięczne zaliczki ryczałtowe (do 20. dnia następnego miesiąca lub kwartalnie) i składa roczne zeznanie PIT-28.

Przykład: Dyrektor KIS w interpretacji z 28 listopada 2024 r. (sygn. 0112-KDIL2-2.4011.692.2024.3.IM) potwierdził, że wynajem kilku mieszkań prywatnie może być rozliczany ryczałtem.

Kiedy najem nie jest działalnością gospodarczą – kluczowe warunki

1. Brak formalnego powiązania z biznesem: Mieszkania pozostają składnikami majątku prywatnego, niewprowadzonymi do działalności gospodarczej.
2. Zarządzanie w ramach zwykłego gospodarstwa: Typowe czynności właściciela, jak podpisywanie umów najmu, drobne naprawy czy samodzielne ogłoszenia najmu, nie kwalifikują najmu jako działalności gospodarczej.
3. Brak cech zorganizowanej działalności zarobkowej: Najem nie przybiera formy zorganizowanego przedsięwzięcia wykraczającego poza pasywną rolę właściciela. Ciągłość najmu nie przesądza o „firmowym” charakterze.
4. Brak dodatkowych usług typowych dla działalności hotelarskiej: Jeśli wynajem ogranicza się do udostępnienia lokalu na cele mieszkalne, bez recepcji, sprzątania czy wyżywienia, to mamy do czynienia z najmem prywatnym.

Podsumowanie

Najem trzech mieszkań przez osobę fizyczną na cele mieszkalne (długoterminowo) może być prowadzony jako najem prywatny – bez zakładania działalności gospodarczej – i opodatkowany ryczałtem 8,5%/12,5%. Najnowsze interpretacje podatkowe (np. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR oraz 0112-KDIL2-2.4011.692.2024.3.IM) potwierdzają, że to podatnik decyduje o sposobie kwalifikacji przychodów z najmu. Dopóki lokale traktowane są jako prywatne inwestycje, fiskus uznaje przychody za najem prywatny niezależnie od liczby wynajmowanych mieszkań.

Źródła

• Uchwała NSA z 24.05.2021 r., II FPS 1/21
• Interpretacja indywidualna KIS, 15.09.2023 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.646.2023.4.MR
• Interpretacja indywidualna KIS, 28.11.2024 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.692.2024.3.IM