Najem prywatny jako działalność gospodarcza w VAT

Działalność gospodarcza a najem prywatny

Zgodnie z definicją art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje m.in. wykorzystywanie towarów, w tym nieruchomości, w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Organy podatkowe i sądy potwierdzają, że odpłatny, regularny najem spełnia te kryteria – jest świadczeniem usług o charakterze ciągłym, nastawionym na uzyskiwanie korzyści majątkowej. W konsekwencji najmu prywatnego nie można uznać za czynność całkowicie prywatną poza zakresem VAT. Nawet jeśli podatnik nie wpisuje wynajmu do działalności w CEIDG i rozlicza go w PIT jako „najem prywatny”, to dla VAT jest to działalność gospodarcza.

Dyrektor KIS w interpretacjach indywidualnych potwierdza powyższe stanowisko:

• Interpretacja z 9 maja 2024 r. – wynajem mieszkania przez osobę prowadzącą firmę handlową traktowany jest jako odrębny rodzaj działalności gospodarczej w rozumieniu VAT.
• Interpretacja z 22 stycznia 2025 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.563.2024.3.DS) – odpłatny wynajem lokalu przez przedsiębiorcę stanowi odrębny zakres działalności gospodarczej według przepisów VAT.

Zwolnienie z VAT przy wynajmie mieszkania na cele mieszkaniowe

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, wynajem nieruchomości mieszkalnej na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT. Warunkiem jest, aby przedmiot najmu był wykorzystywany wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Wynajem nieruchomości na cele komercyjne (np. biuro, sklep) podlega opodatkowaniu 23% VAT, chyba że podatnik korzysta ze zwolnienia podmiotowego (limit 200 tys. zł). Zwolnienie przedmiotowe dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych i nie obejmuje maszyn, pojazdów czy innych rzeczy.

Limit zwolnienia podmiotowego 200 tys. zł

Zwolnienie podmiotowe z VAT (art. 113 ust. 1-2 ustawy o VAT) dotyczy całego podatnika i obejmuje sumaryczny obrót z wszystkich działalności gospodarczych podlegających VAT. Nie ma osobnego limitu dla najmu prywatnego. Przychody z najmu należy łączyć z obrotem z pozostałej działalności przy obliczaniu limitu 200 tys. zł (art. 113 ust. 1-2 ustawy o VAT).

Interpretacje KIS potwierdzają, że najem prywatny prowadzony w sposób ciągły jest traktowany jako odrębna działalność gospodarcza VAT i jego wartość wlicza się do limitu zwolnienia (interpretacje KIS).

Podsumowanie

• Ciągły najem rzeczy (np. nieruchomości) wykonywany przez osobę fizyczną stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu VAT, nawet jeśli formalnie nie wpisany do CEIDG.
• Wynajem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia przedmiotowego z VAT, ale nadal pozostaje czynnością objętą ustawą o VAT.
• Zwolnienie podmiotowe (limit 200 tys. zł) dotyczy całego podatnika. Obrót z najmu należy wliczać do limitu łącznie z innymi działalnościami podlegającymi VAT.

Podstawa prawna

art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 1, art. 15 ust. 1-2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ust. 1-2 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. 2023 poz. 1570 ze zm.).

Potwierdzają to interpretacje indywidualne KIS z 9 maja 2024 r. i 22 stycznia 2025 r., a także wyroki sądów administracyjnych (np. NSA w wyroku z 7 maja 2021 r., I FSK 943/18).